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解读2013年我国房地产基金大跃进现象毛茛科一盏灯无毛蕨麻雨树属山石榴属

汉阴农业网 2022-08-02 19:14:11

解读2013年我国房地产基金“大跃进”现象

面粉为啥比面包贵？——解读2013年我国房地产基金“大跃进”现象

2013年我国房地产基金迎来了有史以来最为火爆的一年，在募资、投资、退出领域均创历史新高。

可“大跃进”的背后，却有不少基金变了味，在某种程度上沦为炒房投机的工具。专家认为，我国新涌现的不少房地产基金门槛过低、资质参差不齐，暗含重重风险。从长期来看，行业洗牌在所难免，管理机构亟须转型。

募资、投资、退出齐创新高房地产基金“大跃进”

2012年被业内称为我国房地提升科技成果转化水平产基金行业的元年，而2013年当之无愧可谓房地产基金“大跃进”的一年。

清科研究中心统计的数据显示，2013年我国房地产基金在募资、投资、退出领域均表现异常活跃，同比大幅提升，均刷新历史纪录。

在基金募集方面，2013年我国新募房地产基金数量达到132只，同比增长40.4％；披露的募资总额达到106.67亿爪瓣景天美元，同比增长79.1％。

在投资方面，2013年我国房地产基金投资案例数量为105起，同比增长31.3％；披露投资金额达63.16亿美元，同比猛增96.8％，一改2012年铁岭投资总额下滑的颓势。

在房地产基金退出方面，2013年我国房地产投资基金共完成退出64笔，远超2012年的12笔。

而与往年相比，2013年房地产基金退出方式也更加多元化，由去年的3种方式扩展到至少6种方式。其中股东回购为主要的退出方式，有25笔案例；股权转让为排名第二的退出方式，共发生14笔；之后还有6笔退出的并购方式等。

整体来看，2013年，我国私募股权投资市场深陷“寒冬”，但房地产基金却异军突起、一枝独秀。

“参股”变成“放贷”房地产基金变了味

近年来国内房价大幅反弹，然而，国家对炒房等投机性需求的打压令不少炒房客束手无策。不少炒房资金找到了房地产基金这条路。部分房地产基金股权投资的模式演变成了放贷。这样一来，我国新涌现的大量房地产基金性质变了味。

清科研究中心分析师郑知行告诉，2013年房地产基金的火爆有多方面原因。其一在于市场看好房价走势前景，房地产基金有比较稳定的高回报；其二在于房地产基金投资周期短，退出更加便利。

另外，近年来国内新涌现的房地产基金大多投资门槛低、投资周期短、投资回报率较高，这些特点催生了投机炒作的需求。

调查了解到，近年来新涌现的房地产基金投资门槛通常仅为200万元至300万元，投资周期最快只有1年至2年。投资模式也偏离了股权投资的本质，往往以债权投资居多，投资回报率可能高达20％至30％。个别投资项目甚至出现“面粉”比“面包”还贵的奇怪现象。

“今天‘面粉’比‘面包’贵，但预期明天‘面包’会涨得更快。”一家房地产企业负责人告诉，由于银行信贷额度趋紧，房企不得不另辟蹊径，寻找新的融资方式。而有了高房价的预期，企业也愿意去承受较高的融资成本。

了解到，国内房地产基金目前主要布局在住宅市场，通过“赌房价上涨”来获得收益。在操作上，往往是先有特定项目之后，再去筹款拉钱北极星工程(Polestar Engineered)是沃尔沃汽车团体的高性能臂膀。一旦这一项目出现风险或者开发商资质出现问题，该基金的风险可想而知。

“目前来看，国内三四线城市房地产行业风险比较大，在这些区域布局的房地产基金可能面临较大的退出压力。”郑知行说。

退潮在即“裸泳者”亟须转型

在国外成熟市场，房地产基金在房地产行业发展过程中扮演着重要的角色，是行业融资和运作发展的重要帮手。<丫蕊花/p>

成熟的房地产基金，往往规模较大，注重出资人（LP）资质，投资周期长达7年至10年。投资模式注重股权投资，通过参股、并购等方式参与到地产项目的管理和运作中。

可是，我国房地产基金行业才刚刚起步，却有不少基金变了味，成为部分投机资金炒作房价的工具。这使得看似火爆繁荣的房地产基金几乎成了“全民PE”的替代品。

歌斐资产管理有限公司合伙人谭文虹表示，不可否认的是，国内房地产基金门槛过低，管理机构资质参差不齐导致行业发展存在严重隐患。

阳光城集团股份有限公司总裁陈凯表示，目前国内大约有5万家房地产企业，而2013年整个市场的销售额仅8万亿元，每家企业平均为1.6亿元。而这其中大部分销售额来自大型房地产企业，实际上很多中小房地产企业生存还是很吃力的。

陈凯表示，房地产基金可以帮助中小房地产企业突破资金瓶颈，促进企业的成长和发展，促进行业的有效竞争。但相比简单的债权投资，企业更期待房地产基金以股权投资方式进入。这意味着基金与企业风险分担，成长共赢。

目前，我国PE行业从原来鱼龙混杂、“全民PE”的虚假繁荣，已经进入群雄争霸的时期。“退潮之后才能发现谁在‘裸泳’。”谭文蓝目菊虹认为，随着房地产市场逐渐恢复理性，我国房地产基金行业也将经历一场洗礼，管理机构需要及时转型，只有专业尽责的基金管理机构才能从中胜出。（新华社刘雪）

来源：人民铁道报

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